昨日记者从建设部获悉，北京等多个城市正在研究“经济租用房方案”，该方案帮助中等收入家庭解决住房难题，更意在防止一系列住房保障政策对将来房地产市场化改革方向形成障碍。 

    “经济租用房”是实现“居者有其屋”的有效途径，但其实现还面临着财政支持力度、税收等相关优惠政策出台以及监管等诸多难题。目前福建等地开展的“经济租用房”试点还局限于地区性“自发行为”。 

    解决中等收入住房困难 

    建设部政策研究中心副主任王珏林表示，“经济租用房”又称“经济性租房”，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为特定人群解决居住问题所设定。 

    “经济租用房”与“经济适用房”的区别是，前者是一种住房消费方式，而后者是从政策保障角度出发的一种住房产品分配形式。另外，“经济适用房”强调“建房”，以新建设的房屋为主，而“经济租用房”房源则包括政府从市场上收购的房屋或开发企业自有的房屋等等。 

    2007年，国务院督察组在检查各地落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称“24号文”)时，发现福建等地在推行一种“经济租用房”产品。 

    这些“经济租用房”以政府提供政策支持为前提，用市场的办法建设和租赁，其租金价格略低于同等条件下的市场租金价格，房屋多为小户型，供应对象为当地中等收入家庭，申请者必须为自住。 

    “实际上这是帮助城市中等收入家庭解决住房困难的一种尝试。”上述专家说，依据目前条件，全国住房保障体系需要“从下往上”，即先解决城市低收入家庭住房困难，然后是中低收入家庭和中等收入家庭。 

    虽然目前的住房保障工作重点是“低收入家庭”，但建设部门负责人多次在近期讲话中也都提到了“帮助中等收入家庭解决住房困难”的问题。 

    如果“经济租用房”得到大规模推行，其将与“限价房”一起成为解决城市中等收入家庭住房困难的工具。所区别之处是，“限价房”以售为主，强调购买人群具有本市户口。而“经济租用房”则有可能突破“户籍限制”，为外来人口等城市中等收入家庭提供租房帮助，成为其购买商品房之前的一种过渡性住房安排。 

    在建设部日前公布的《经济适用房管理办法》中也明确提出，“经济适用房”走租售并举的道路，具体形式由地方政府决定。但是时至今日，各地“经济适用房”分配形式仍是售的多，租的少。来源：21世纪经济报道 

    “经济适用房”这种以产权为主的销售制度曾广为诟病。建设部部长汪光焘指出，经适房制度要逐步调整到位。 

    目前各地都在对“经济适用房”相关政策进行调整。以北京为例，2月18日公布公示的《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》中明确提出，将过去已购经济适用房满5年后上市交易“补交成交总价10%后即可自由买卖”条款修改为“补交买卖差价70%后可上市交易”。  

    尽管如此，中原地产华北区经理李文杰表示，仍有采用“阴阳合同”等系列手法对新政策影响进行规避或减轻影响的可能。因为目前“经济适用房”需求缺口很大，房源紧张。 

    在此背景下，“经济租用房”推出或可为住房保障体系“补位”。 

    推行难题 

    福建等地率先推行的“经济租用房”制度引起了北京市的兴趣，北京除了有400多万的流动人口外，还有很多具有本市户口的市民属于“经济租用房”的覆盖范畴。 

    北京市建委有关人士透露，目前北京市已在开展一些研究工作，针对“经济租用房”在北京推行的可行性及方式进行研究，有望选取部分区县进行试点。但目前该工作仍在北京市建委与有关部门的会同协商过程中，还未形成文件上政府办公会。 

    按照“居者有其屋”的住房保障规划，各地都需要大量兴建保障性住房，但是仅依靠新建设房显然供给速度过慢，从市场上收购或委托社会机构管理出租等方式也是帮助解决住房困难群体住房难的不错途径。 

    尽管“经济租用房”前景美好，但是在实行过程中仍存在诸多困难。 

    “就如经济适用房售得多租得少原因是一样的，”上述有关专家表示，“经济适用房”出售的多，出租的少的原因就是：地方政府和企业需要靠出售经济适用房来实现资金回流，出租需要地方政府或企业投入大量资金，在没有相应的税收和金融优惠支撑的前提下，地方政府和企业不想也没能力大量持有并出租经济适用房。 

    打破这一政策藩篱的条件显然还不具备。 

    但是“经济租用房”较之“经济适用房”更具有在出租推广意义的是，只要政府提供相应的政策支持(甚至不必是国家层面的税收和金融优惠政策，仅仅是地方政府的土地等方面的优惠政策就已具有激励性)下，一些企业可以承担“业主”功能。 

    中房集团理事长孟晓苏之前接受记者采访时也表示，如果地区政府和国家有关部门给优惠政策，一些房地产机构有积极性收购商品房来做“政策性租房”，将来这些机构可以将持有的“政策性租房”打包成REITS实现上市。  

    包括建设部在内的国务院督察组在2007年的检查工作中发现“经济租用房”现象后，也曾提出“经济租用房”怎样为宏观调控服务，如何进行监管等问题。另外还有节约用地、环保等问题，也是“经济租用房”破茧不得不面临的问题。 

    让一些地方政府对“经济租用房”产生“敢想不敢做”的另一个主要原因是：目前大多数地方政府财力解决低收入家庭住房难题仍显捉襟见肘，再考虑照顾城市中等收入家庭，显然是“财力不够，事情怕管得太多”。 

    建设部门一再强调，房地产市场的主流仍是坚持市场化改革方向。“经济租用房”这一对民生有利的新事物，对于房地产市场的改革发展来说，或许将被正名为“有益补充”。 

    上下齐高调 “夹心层”住房保障体系摸索上路

    2008年的房地产市场“开门红”，帮助中等收入家庭这类“夹心层”人群解决住房问题的高调表态和行动，使得多层次的中国住房结构体系建设终于初现端倪。 

    建设部对于解决中等收入家庭住房困难的决心，在今年年初已充分表露。 

    同低收入家庭保障住房体系一样，限价房和经济租用房“租售并举”，成为解决“夹心层”住房问题的两大并行举措。 

    细则制定：周密 

    “中心思想”一旦确定，随之而来的实施举措也在各地开始落实。值得一提的是，与福利性保障住房体系不同，以中等收入家庭为针对人群的住房结构此前国内并无借鉴经验。因此，建设部也表示，对于保障措施并没有强行制定门槛，而是根据地方实际情况来进行探索。 

    随着首个限价楼盘保利西子湾开始销售，广州市大批限价房楼盘将陆续推向市场。据广州市国土房管局表示，今年广州将会有10个限价房楼盘供应上市，约1.5万套限价房源。而北京也在日前公布了限价房的申购标准，一直悬而未决的准购门槛终于落地。“政策从‘支持自住需求’出发，且保障性政策特点十分突出。”北京中原三级市场部副总经理宫萍表示。 

    据了解，无论广州市还是北京市发布的限价商品房管理办法，皆以满足中等收入群体自住需求为原则。“从准入条件、过程审核直至二次转让，都设置了严格的限制和考察机制，从而避免了住房保障体系的性质变味。”宫萍告诉记者。 

     操作难度：不小 

    限价房和经济租用房建设的启动，毫无疑问是为了对房价上涨进行抑制。“对于夹心阶层来说，能够以较合理价格买到商品房，在房价高涨的背景下，对抑制房价快速上涨将起积极意义。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。然而，不得不指出的是，作为一个全新操作课题，“夹心层”住房解决体系的构筑，并不会如预想得这般顺利。 

    如在广州，保利西子湾销售的当天，却遭遇到百余套房源弃购的尴尬情况。究其原因，周边区域商品房价格降幅明显，大批限价房源的即将入市，导致购房者开始产生观望情绪。与此同时，也有业内人士称，随着北京限价房申购细则确定，不在保障范围内购房者可能会积极入市，而需求释放的结果将反而会导致市场出现一定升温。 

    上海城建集团房产经营部副总经理施嘉霖认为，针对“夹心层”提出的住房结构问题，最难以确定的便是“如何界定‘夹心层’”。“中等收入这一概念，各个地区、各个行业都会有不同理解，究竟怎样的收入区间才算是合理界定，难度不小。”同时，价格如何限定、如何进行合理的限价土地供应等问题，也都是必须解决的。 

    政策原则：灵活 

    黄韬认为，限价房、经济租用房等“只能注定是过渡性产品”。需要正视的是，保利西子湾所处区域的楼盘销售均价，已从原先的10000元至13000元/平方米开始下调，部分楼盘甚至跌至7000元/平方米，从而成为导致申购者放弃的重要原因之一。 

    黄韬指出，如何解决中等收入家庭住房问题，运用的是市场机制和政府指导相结合的方式。因此，在各地政府的具体细则制定过程中，政策灵活性很强。据知情人士透露，广州市政府将可能对限价商品房政策进行调整，以适应市场变化。