上海金融报

问：最近我想购买一套二手房，但朋友告诉我，选择二手房时，除了考虑房价、区位、户型等房屋自身因素外，也应结合二手房的特殊性，将其他多种因素也参考进去，从而规避购房风险，使生活及投资真正做到物有所值。请问，还有哪些因素应在购买二手房的时候需要考虑的？

上海读者汤敏骏答：物管———温柔的隐患有许多年代比较久远的二手房大多不存在专业的物业管理，小区管理由聘请的退休人员完成，看门大爷除日常性的负责小区安全、收发邮件、代收水费等事情外，对其他物管方面的事务基本不负责。这意味着，当发生物管纠纷时，该小区内没有可以遵循的物管条例进行处理，只能靠人情进行斡旋。购买这种二手房，购房者只能祈祷太平无事，一旦发生纠纷就势必陷入人情的泥潭。

车位———抢位的尴尬

一些房龄较长的二手房未建有地下停车场或专门的车位，小区空地或临近街道便成了停车场。随着私家车数量的增加，有限的空地完全不能满足停车需求，抢位成了车主们面对的最大尴尬。在市中心购买了二手房的王先生就因车位问题烦恼多多，虽办理了小区内的停车月票，但王先生每天还是要为车位操心，“最晚回来的车辆只能在自行车棚边将就一下”的现象，使王先生在享受私家车带来的出行乐趣之外，也增加了回家后停车的麻烦。所以对于有车族，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区周围停车场的信息，以防万一。

绿化———空中的花园

绿化面积是新建楼盘验收的标准之一，但这一标准在二手房市场中并不通行。按有关规定，旧住宅区绿化面积不低于25%，同时，建造的绿地面积应接近居民住宅。但一些旧住宅区只有很少面积的绿化，有些则完全没有绿化，这类二手房多出现在寸土寸金的黄金地段，有了大环境的优势，小区内的环境自然牺牲不少。购买者如果要想沾点绿，可以选择看看各家的阳台绿化，或者住的楼层高一点，可以看到街道上的市政绿化。绿化真正成了空中的花园。

拆迁———意外的打击

出行便捷、价格合理、物管专业、有车位、绿化宜人，一切配套皆满意，买到这样的二手房应该窃笑吧？先打住。如果在旧城区要买一套这样的二手房，首先应该打听的不是上述的房价、物管、车位等问题，而是拆迁的规划。再好的二手房都经不起拆迁的打击，刚买来准备居住或者投资的二手房，不到两年时间内就收到拆迁通知，这种打击对不知情的购房者而言，其影响之大不言而喻。所以，出手买二手房的第一步，就是先要了解该区域的拆迁规划，不要等到万事俱备，才发现那里已经被规划好了。

上海名名房产中介公司 季靓