土地增值税 执行盲点仍在

    “房地产宏观调控是多个政策共同作用的结果。”面对新出台的土地增值税清算新政可能给市场带来的巨大影响，国税总局局长谢旭人近日如是说。

    尽管众多政府人士和专家在新政导致房地产股一片“惨跌”后纷纷表态，称土地增值税清算不会给开发商带来成本骤增，也不会直接引起房价上涨，但土地增值税的严格清算无疑是今年第一个引爆的调控“火药筒”，并由此引来房地产市场的全面盘整。

    1月25日，国税总局在官方网站上发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），成为此轮土地增值税清算政策的开端。

    而因为采取累进制度按增值额逐级递增征收土地增值税，一些拿地时间较早，地价便宜，而房地产销售价格较高的物业开发商可能受到致命的打击。

    “如果严格征收，一个项目交上几亿土地增值税也是可能的。因为是对增值部分交一定比例的税收，开发商无论怎么交还是有赚的。但是关键的问题是一些开发商没有想到会严格清算，大量获利资金已经用于其它投资领域。一旦征收可能导致资金链断裂，甚至抛盘退市。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚表示。

    正因为土地增值税清算具有如此重大的影响，政策执行情况就成为保证效果的关键点。“因为《通知》中在很多细节方面为地方政府留出了弹性空间，我们对清算效果仍存很大的质疑。”有市场人士称。

    例如，《通知》对“竣工85%”或“销售3年以上”的项目称“可以要求清算”。“‘可以’而非‘必须’的说法其实很含糊。”谢国亚称。又如，对于拒不出示纳税材料等情况，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。“这些都有赖于地方细则做出详细规定，不排除有些企业通过疏通关系规避土地增值税。”一位开发商称。

    此外，一些在国税总局《通知》中没有提及的执行瓶颈也在地方细则讨论中出现，如在开发成本界定方面，企业取得大量正规劳务费发票，如何确定其合理性；如果开发商开发出来的房屋用做拆迁补偿，项目收入如何确定等。